コンバージョン

コンバージョン

コンバージョンとは、オフィスビルなどに、部屋の区切りなどを作りマンションにして転売するなど、老朽化した建物を別の用途に転用すること。

コンバージョン（conversion）というのは、転換・改造といった意味で使われるごく一般的な単語です。

例えば、野球の世界で「サードからレフトにポジションをコンバート（convert）する」と言ったり、パソコン上で「画像を別のフォーマットにコンバート」する、といった具合に使われます。

建築・住宅関連でコンバージョンという場合は、建物の用途転換を意味します。

ある用途のために建てられた建物を、別の用途として用いるために行う部分更新技術のことをコンバージョンと呼ぶのです。

建築のコンバージョンは、ヨーロッパでは昔から普通に行われていました。

建物の寿命は一般的に、それを利用する人々の暮らしや社会が変わるスパンより長いからです。

人々や社会が変われば、当然のように建物の使い道の方を変えて利用し続けてきたのです。

歴史ある駅舎を美術館として再生したパリのオルセー美術館や、火力発電所の建物をやはり美術館に変えたロンドンのテート・モダンなどは、わかりやすいコンバージョンの例といえます。

不動産共同投資事業

不動産共同投資事業

不動産共同投資事業とは、不動産事業者が、法人や個人投資家などから幅広く資金を調達し、出資者が組合を作り、共同で不動産事業を進める方法。


複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業をいいます。

一般的には不動産小口化商品（所有権を共有持ち分権などの小口に分けて販売する商品のこと。）による形態での取引が主流です。


投資家保護と小口化事業の健全な発展のため、1994 年6 月不動産特定共同事業法（以下、事業法という）が制定され、翌95 年4 月施行されました。

事業法は、事業の健全な発展を図るためとして、その事業「方法」を次のように特定しています（事業法第2 条第3 項）

（１）任意組合契約に基づくもの（任意組合方式）

（２）匿名組合契約に基づくもの（匿名組合方式）

（３）共有不動産の賃貸又は賃貸の委任契約に基づくもの（賃貸方式）

（４）外国の法令に基づく前三者に類する契約に基づくもの

（５）その他制令で定める契約に基づくもの

事業法では、事業者について、契約締結者は資本金1 億円以上、代理媒介業者等は資本金2,000 万円以上と定めている。

その他、約款により、利益の分配、財産の管理等、行為規制が定められています。