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瑕疵担保責任

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買の対象物に、通常では発見できないような欠陥があった際、売主が買主に対して負う責任。

瑕疵担保責任が生ずるためには、

第1に「隠れた瑕疵」であることが必要です。

「隠れた瑕疵」の意味として、多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても発見し得なかった瑕疵としています。


第2に、その瑕疵が契約時に存在していたことを要します。ただし、契約時に既に原因が存在し、例えば、壁のひびが数年後大きくなった場合も含みます。

第3に、売主は、瑕疵について無過失であっても、この責任を負います。


瑕疵担保責任による解除権損害賠償請求権を行使できる期間は、民法では、買主が瑕疵を知ったときから1年以内と定められていますので、引渡しから、長期間経過後に瑕疵が発見された場合でも、この瑕疵が契約時に存在していたことが明らかになれば、契約の解除又は損害賠償の請求ができます。


瑕疵担保責任の具体的な内容は次のとおりです。

1:
買い主は売り主に損害賠償を請求することができる。(民法第570条)。

2:
瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買い主は売買契約を解除できる(民法第570条)。

3:
瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。
例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売り主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。

4:
損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買い主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている(これを「権利行使期間」という)。 なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記c)について特別な規制を設けている。


<補足>

建築請負契約における瑕疵担保責任 特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護しています。(民法第634条から第640条まで)。



posted by money at 11:35 | TrackBack(0) | 不動産

買い戻し特約

買い戻し特約

買い戻し特約とは不動産の売買契約と同時に、一定期間内に、売主が不動産代金と契約金額を返還することを条件に、不動産を取り戻せる特約。

この「約束」は、売買契約と同時に交わさなければなりません。

買い戻しができる期間は、契約時から10年後が最長となっています。

買い戻し特約は、売主から買主への所有権移転登記に付記されます。

買い戻し特約があると、所有者が第三者に売却してしまっても、対抗力があり、買戻し特約の権利を持つ旧売主の権利が優先されます。

買い戻し特約がある不動産を購入する場合、旧売主である都市再生機構や行政に転売する旨の連絡をし、買戻し特約を履行しないように承認を得る必要があります。

買戻し特約そのものは民法の規定で、条件として4つの条件があります。

1:売買契約と同時に行うこと。
2:買戻しの価額は代金と契約費用。
3:期間は10年以内(延長不可)。
4:所有権移転登記に付記して登記する。

と定められています。

実例としては少ないと思いますが、売主から購入した不動産を買戻し期間内に売却する場合、購入した金額よりも高くなり利益が発生してしまうと、旧売主は承認を出さないかもしれません。(値上がり益目的で購入したと判断する)

なお、買戻し特約の期間を過ぎたら、通常の不動産と同じように売却が可能です。

posted by money at 11:32 | TrackBack(0) | 不動産
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