ＣＭＢＳ

ＣＭＢＳ

ＣＭＢＳとは、オフィスビルなど各種商業用不動産に対する融資をまとめて証券化した投資商品。

CMBSはCommercial Mortgage Backed Securitiesの略。

日本では商業用不動産ローン担保証券とも呼びます。

資産担保証券（ABS）の一種で、賃貸マンション、ホテル、倉庫、オフィスビル、スーパーなど商業不動産モゲージ（商業用不動産に対して実施した融資）をひとまとめにし、それを担保に証券化した商品であります。

具体的には、商業用不動産ローンを出し、それをプールした上で特別目的会社（SPC）に売却。SPCはそれを担保にしてAAA格付をはじめとする数種類の証券を発行して引受、投資家に販売していくスキームであります。

＜SPC法とは＞

正式には「資産の流動化に関する法律」のことで、証券化を行うためだけの会社である特定目的会社を設立する場合が多いことから、Special Purpose Companyの頭文字をとってSPC法と言われます。

また法律名を省略して「資産流動化法」と言われる場合もあります。

国内のＳＰＣ法はこのＣＭＢＳがモデルといえます。

つまり、オリジネーターの倒産から証券化した不動産を隔離するためペーパカンパニーであるＳＰＣを設立し、証券化した不動産をＳＰＣ法が所有します。

ＣＭＢＳではＳＰＣに代わって資金を回収・管理するサービサーが必要となる。

サービサーには賃料などの回収管理をするマスターサービサー、延滞債権の回収管理をするスペシャルサービサー、オリジネーターが倒産したときオリジネーターに代わり資金回収するバックアップサービサーがあります。


＜ＣMBSの手法＞

・ 銀行などのレンダ―がノンリコース・ローンを融資する。
・複数のノンリコース・ローンをプールすることでリスク分散を図り、
　 その元利金を裏付けに証券を発行する。
・ リスクとリターンの異なる複数のトランシエに分けたデット型証券として証券化する。

開発型証券化

開発型証券化

開発型証券化とは、稼動物件が存在しない時点で、将来建造される物件を担保に、証券化等で資金調達する不動産金融手法。

不動産が生み出す収益を投資家に分配するため、「資産流動化法」に規定された資産流動化計画に則り不動産を証券化し、その証券化商品を投資家に販売することにより資金調達を行うスキ−ム(仕組み)です。

既存不動産の証券化とは異なり、投資家や金融機関は事業の将来的な可能性に資金を提供することになります。

資金を調達する事業者には、建物や地震に関するハード面や、市場のリスクといったソフト面などのあらゆるリスクを洗い出し、精査し、コントロールしていく精緻な作業が要求されます。

その上で、調達する資金にもリスクとリターンの様々な組み合わせが準備されます。

資金の種類は、大きくデット（社債やローンなどの借金）とエクイティ（株式や出資などの投資）に分けられ、デットの元本は事業の枠内で担保されるがリターンは金利のみです。

一方、エクイティはハイリスク・ハイリターン型で、事業収益の配当のほか、キャピタルゲインを得る、もしくはキャピタルロスを被る可能性もあります。

また、事業の途中で投資・融資および回収が可能な、いわば事業の部分的なリスクを負う資金もあり、投資家や金融機関の多様なニーズに応えています。


＜SPC法とは＞

正式には「資産の流動化に関する法律」のことで、証券化を行うためだけの会社である特定目的会社を設立する場合が多いことから、Special Purpose Companyの頭文字をとってSPC法と言われます。

また法律名を省略して「資産流動化法」と言われる場合もあります。